開発許可　－開発許可手続きのしかた－

　まちなみを形作るのが建築物の集合ならば、その支えとなっている宅地はまちの基礎に相当します。この基礎を生みだす宅地造成を適切に審査し、良質な宅地の供給を促進することで都市の健全な発展を図ろうとするのが都市計画法の規定による開発許可制度です。無秩序で乱雑な造成による住環境の悪化等を防止し、都市基盤整備の効率化を促進します。
　ここでは、開発行為を行なう際に必要となる手続きについて説明します。申請にあたって留意すべき点は多岐にわたります。事前に確認しましょう。

開発許可が必要となるもの

　開発行為の目的、位置、規模等によって開発許可手続の要否は異なります。どんな行為が開発許可制度の適用対象となるのか確認しましょう。
　申請手続は、おおまかに、開発許可（都法29条）と市街化調整区域における建築許可（都法43条）の2つに大別されます。開発行為の該当用件及び手続が必要となる規模を以下に例示します。

開発行為とは

　建築物の建築又は特定工作物の建設を目的として行う土地の区画形質の変更をいいます。以下のような行為が代表的です。（都法第4条第12項）

宅地を分割又は合体する（「区画」の変更）

　既存の宅地に道路、水路、塀、垣、さく等といった敷地の区画を明示する要因を新設、廃止、変更する場合です。同一の敷地内における単なる分合筆や権利分割等の形式的な変更は含みません。

新たな宅地を造成する（「形」の変更）

　田を埋め立てて宅地化する、傾斜地に切土を行うといった造成工事よって新たに敷地を創出する場合です。また、従来からの宅地で行う行為のうち擁壁を用いて1m以上の盛土を行うもの及び切土により2m以上のがけを生じさせるものもこれにあたります。

地目を宅地に変更する（「質」の変更）

　表土の形状を変更せず、登記簿の地目を変更するような、宅地以外の土地を資質上宅地に変更する場合です。宅地化は土地の状態によっては、物理的な変更を必ずしも必要とするわけではありません。法規解釈上最も注意が必要な変更のひとつです。
※建築物の建築や特定工作物の建設を目的としないいわゆる青空駐車場や資材置場等の創出等は開発行為に該当しません。ただし、これらの目的で造成が行われた土地に、相当期間が経過した後に建築等を行おうとするものは開発行為に該当することとなります。

開発許可手続きが必要なもの（都法29条・43条各号に該当しないもの）

1．規模（都法29条1項1号）

　開発行為が、下表の区域に応じて定められた規模を超えるものである場合に開発許可又は建築許可が必要となります。

2．用途

　開発行為の規模、所在にかかわらず、下表のいずれかに該当するものの建築を目的とした開発行為は許可を要しません。

　つまり、上記1．の表の規模を超え、かつ、2．の表のいずれにも該当しない場合が開発許可手続きを必要とするものとなります。

開発許可の基準

　開発許可を受けようとする場合には、開発計画に係る設計が技術基準（都法33条）に適合するものでなくてはなりません。開発行為の規模、用途等に応じて異なる基準が定められています。また、開発区域が市街化調整区域にあるときは立地基準（都法34条）の適用も受けることになります。

開発許可の技術基準（都法33条）

　開発行為の技術基準は都法33条及び関係政省令によって定められています。また、これによるほか、見附市開発行為指導要綱によって細目や運用基準が定められており、これらの基準を遵守しなければ開発許可を受けることはできません。また、開発者の負担において公共施設等の整備が必要となる場合も多くあります。
　開発行為は、開発区域内の土地のみならず、その周辺の土地や地域全体に影響を及ぼす要因となることから、開発行為を行なうにあたっては、利害関係者や公共施設管理者等といった関係者との十分な事前協議が必要となることに留意してください。

都法33条技術基準一覧（抜粋）

※都市計画法、都市計画法施行令、見附市都市計画法施行条例は例規のページからご覧になれます。必要に応じてご確認ください。

許可申請の流れ

　開発許可制度による申請手続きは、申請者本人が専門の知識を有する場合以外には、専門家である行政書士が行うこととなります。開発行為が完了するまでの大まかな手続きは以下のようになります。手続きに要する期間は条例によって定められていますが、これは事前協議に要する期間が含まれていません。開発計画は常に個別的な協議が必要となるので、申請に至るまでの協議が重要であり、かつ、日数を要することを覚えておいてください。また、都市計画法以外の法律に関する事前手続きが必要な場合には、更に綿密な調整が必要となります。
開発許可申請の流れ[PDFファイル／90KB]